La Ley de Vivienda del Gobierno de coalición reducirá la oferta en alquiler en las zonas "tensionadas" -donde se aplicará la normativa- a la mitad. Es la advertencia que lanza la consultora Atlas Real Estate Analytics tras realizar una proyección matemática, al hilo de la situación actual de los mercados más tensionados y las condiciones que fijaría la nueva regulación.
El de Atlas es el primer estudio de impacto del proyecto de ley que el PSOE y Unidas Podemos buscarán tener aprobado en sede parlamentaria entre julio y septiembre. El informe concluye que la ley, con medidas dirigidas a contener la subida de los alquileres -del 50% entre 2013 y 2020, según Idealista-, tendría un impacto negativo en el volumen de caseros tanto institucionales como particulares en las zonas con mayor desfase entre los precios y la demanda.
Según explica a este diario Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, los grandes propietarios reflejan tener actualmente un margen de negociación a la baja del 7%, mientras que en el caso de los caseros particulares, el porcentaje es del 12%.
«Según los Técnicos de Hacienda, el 41,4% de los pequeños arrendadores (con menos de 21.000 euros en ingresos al año por alquileres) perdería dinero en caso de acogerse a las bonificaciones fiscales que les granjearía la nueva ley»
Las restricciones de la nueva ley provocarían que el 67% de la oferta de grandes propietarios en zonas tensionadas se vuelva inviable con los actuales estándares. A diferencia de ellos, los caseros particulares no tendrían obligación de bajar precios pero, si no realizan reformas, estarían expuestos durante varios años (al menos tres) a restricciones sobre el negocio que, según el informe, harían que el arrendamiento de larga duración se torne inapetecible para el 47%.
La vivienda para el alquiler se iría al turístico o la venta
La investigación concluye que el 48% de toda la oferta de pisos en las zonas tensionadas caería por debajo del mínimo de rentabilidad que buscan actualmente sus arrendadores -el 'agujero' sería del 21% sobre el total en las ciudades si se da por hecho que no habrá descensos en las zonas donde no se apliquen las restricciones de la ley-.
La oferta afectada buscaría sortear la regulación pasando al mercado del alquiler de corta o mediana duración o se mudaría al segmento de la compraventa -dos fenómenos que parecen estar ocurriendo ya en Barcelona, la primera gran capital con una ley de limitación de precios-, "con el impacto que esto supone consecuentemente en los precios del área", advierten desde Atlas Real Estate Analytics.
"Pese a que el stock que se mantiene en el mercado bajaría de precio a corto plazo, en el medio-largo plazo los precios se compensarían por la falta de oferta en la zona", añade la pesquisa de la consultora. "Por otro lado, entre los activos que se mantienen en el mercado están sobrerrepresentados aquellos con precios lo suficientemente altos como para que su rentabilidad merezca mantenerlos en oferta (las tipologías más caras y exclusivas), lo que a su vez empujaría al alza el índice de alquiler y daría espacio para la entrada de nuevos alquileres todavía más caros".
«Las comunidades autónomas tendrán la última palabra a la hora de aplicar las restricciones sobre el alquiler de la Ley de Vivienda»
El estudio de Atlas Real Estate Analytics ha partido de los precios y márgenes con los que trabajan los caseros, particulares e institucionales, en los mercados más tensionados: Barcelona, Madrid, Palma, Valencia y Málaga. Las conclusiones se derivan de la puesta en relación de esos valores que buscan en promedio los propietarios de vivienda en alquiler, el estado de conservación de los edificios y una proyección de los precios de referencia que utilizaría el Gobierno. Esta última se ha realizado a partir de los datos de las declaraciones de la renta de los últimos años, del índice de precios que ya utiliza el ministerio de Transportes, y de las condiciones fijadas en el proyecto de ley.
La regulación facultaría a las Comunidades Autónomas para que impongan las restricciones sobre el mercado del alquiler de vivienda en zonas que puedan declarar como "tensionadas". Para hacerlo, los gobiernos autonómicos deberán acreditar que en ellas el coste de las hipotecas o de los alquileres supera el 30% de los ingresos medios, y que el precio de la compra o el alquiler ha subido cinco puntos sobre el índice de precios de consumo de la autonomía en el último lustro.
La nueva ley impondría bajadas a grandes propietarios conforme a un índice de precios, y permitiría a los caseros particulares subir las rentas solo hasta un 10% para el caso de que hagan reformas y/o contratos de diez o más años de duración, frente a la actual regulación, que establece una duración de cinco años -con renta actualizable a la inflación- y no fija un límite de precios para nuevos contratos. Las comunidades bajo gobierno del Partido Popular se han comprometido a no aplicar la ley, mientras que algunas jurisdicciones socialistas han cuestionado su utilidad.
