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La metodología del índice de vivienda en alquiler no está pulida, ni es transparente
La entrada en vigor del índice de precios de vivienda supone un cambio en la composición del mercado de alquiler de vivienda en España, que nos retrotrae a la medida “temporal” aprobada por Franco en 1964 de congelación de rentas y únicamente actualizables con el IPC, que acabó degenerando en lo que se conoció como “renta antigua” y que destruyó el mercado de alquiler en los siguientes 50 años.
El nuevo índice de precios permitirá establecer los precios de las viviendas en las zonas declaradas como tensionadas, cuya definición está transferida a las comunidades autónomas. Este índice es por tanto la regla para medir cuánto se podría pedir de renta por una vivienda en alquiler en las zonas donde se aplique. Es, por ello, imprescindible que su metodología sea transparente y que aporte seguridad y confianza a toda la ciudadanía a la que afectará. Tras un análisis pormenorizado de las reglas en que se basa el nuevo índice y del sistema elegido para su cálculo, la metodología genera algunas dudas.
La primera de las incógnitas que surgen al analizar la metodología del índice tiene que ver con la selección de la muestra, de la que se infieren sesgos relevantes. El más evidente es que solo tiene en cuenta los contratos vigentes en 2022, sin tener en cuenta las variaciones registradas por el mercado en los últimos dos años, ni atendiendo las actualizaciones del 2% y el 3% marcadas por el propio Gobierno.
Se incluyen, además, contratos de alquiler sin distinguir el año de firma, por lo que se mezclan alquileres recién firmados con otros firmados 3 o 4 años antes y otros renovados que pueden tener una mayor antigüedad (podrían tenerse en cuenta contratos con duraciones mayores a 10 años). Se consideran todos como un cuerpo único, un objeto fijo sobre el que el mercado no ha tenido efectos en todo este tiempo.
Otro sesgo relevante a la hora de elegir la muestra es la propia declaración del IRPF, ya que excluye a las viviendas alquiladas por personas jurídicas. Es decir, los inmuebles que pertenezcan a una empresa (grande o pequeña), un fondo o una socimi no son tenidos en cuenta en la muestra. Una base de datos relevante ya que a partir del impulso que el expresidente Rodríguez Zapatero dio a las sociedades de gestión de alquileres, son miles las viviendas actualmente alquiladas que cuentan con una entidad jurídica como casero. Ninguna de ellas computa para la elaboración del índice.
Tampoco se incluyen las viviendas de personas con bajos ingresos no obligadas a presentar la declaración. A esto cabe añadir que los propios técnicos de Hacienda (Gestha) reconocen que el 40% de las viviendas en el mercado no se declara, y la propia estructura de la declaración de los alquileres en el IRPF: los ingresos por alquiler se realizan como una declaración responsable de la que, salvo en caso de inspección, no se comprueba el importe ni la referencia catastral. En definitiva, parece que la muestra no es ni tan universal, ni transparente ni inclusiva como debiera ser.
Otro de los aspectos que genera dudas entre los expertos son las tablas de factores correctores. Es decir, se incluyen factores objetivos como la disponibilidad o no de ascensor, así como otros puramente subjetivos como las buenas vistas o el estado de la vivienda. La metodología del propio índice no explica cómo se ha ponderado cada uno de estos factores ni cómo se ha obtenido esa ponderación, lo que podría sugerir un ejercicio de arbitrariedad. De hecho, estos baremos son aplicados de forma lineal y homogénea en todos los mercados sin tener en cuenta que la realidad del mercado muestra que siempre son dinámicos y que su importancia y valoración varía de una ciudad a otra, de un barrio a otro o incluso de una acera a la de enfrente.
Resulta también llamativo el tratamiento que se da a las zonas comunes en este índice. En un primer momento, se resta la superficie de zonas comunes del valor que figura en el Catastro, pero posteriormente se le aplica el factor corrector referente a estas zonas, fijo como hemos comentado antes.
Esta operación genera distorsiones, ya que el valor de una vivienda que dispone de amplios jardines y zonas de ocio no es comparable a la que puede tener una pequeña zona de relax para los vecinos, pero en el caso del índice computan igual.
Conflictos legales
La falta de transparencia que se intuye en la metodología y el carácter coercitivo del propio índice hacen prever un elevado nivel de litigiosidad en los próximos meses. No debemos olvidar que los resultados de este índice no son meramente orientativos sino que tienen un carácter legal y obligan a muchos propietarios a alquilar sus viviendas a un determinado precio máximo en las zonas donde se aplique.
En este sentido, la imposibilidad de replicar los resultados en caso de reclamación puede generar denuncias por indefensión por parte de muchos ciudadanos, que necesitarían la liberación de los microdatos de manera anónima para comprobar que el precio que el índice asigna a su vivienda está bien construido.
No debemos olvidar que existen miles de sentencias en las que la justicia da la razón a los ciudadanos que denuncian indefensión en el cálculo de la plusvalía municipal, por la falta de transparencia en los datos que utilizan las corporaciones municipales. Es probable que este escenario se reproduzca en los mercados que apliquen esta regulación, con resultados muy similares. En definitiva, el índice de precios generará un maremágnum de litigios entre inquilinos y caseros que acabarán en los ya saturados juzgados, y supondrá un freno para la creación de oferta nueva ante el riesgo, para miles de propietarios, de enfrentarse a procesos judiciales de larga duración.
Existe también otro foco de litigiosidad en el propio índice, en lo relativo a los factores correctores de carácter subjetivo. Conceptos como el estado de la vivienda o la calidad de las vistas pueden ser calificadas de forma diferente según el prisma del arrendador o del arrendatario, lo que supondrá un conflicto más a la hora de fijar el precio final que ni el índice ni la ley marcan cómo resolver.
Dudas por falta de transparencia
Para la elaboración de este índice se han tomado diferentes decisiones que necesitarían tener una justificación, más allá del propio criterio del diseñador. Sería deseable una aclaración por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de por qué se han incluido solo las viviendas de entre 30 m2 y 150 m2, así como la razón por la que se descartan las que tienen una antigüedad inferior a los 5 años.
Del mismo modo, resulta necesario explicar cuál ha sido el papel de otros organismos participantes en la elaboración del Índice, como los Registradores o el Banco de España, entidades que no disponen de estadísticas ni datos propios referentes al alquiler ni viviendas ni registros relacionados con el alquiler. Más bien parece que el legislador ha querido sumar una serie de nombres que puedan dar una presunta credibilidad al índice contando con entidades que no tienen bases de datos de ningún tipo relacionadas con el alquiler.
